QUEM É QUEM Condomínio - expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor: área privativa é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem. áreas comuns são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d’àgua etc.

 QUEM ADMINISTRA A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora). Administradora – Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindíco e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.

Autogestão – Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente. Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança ( incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.).

Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são: - representar o condomínio; - cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno; - exercer a administração interna da edificação; - prestar contas à assembléia dos condôminos; - impor multas estabelecidas por lei; - guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.

Subsíndico – É a pessoa que substituie o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção. Conselho Consultivo – grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição. A destituição do síndico, subsíndico e membros do conselho só poderá ser feita por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser determinado pela convenção. No caso de não haver previsão na convenção condominial, o síndico poderá ser destituído pelo voto de dois terços dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim.

NORMAS DO CONDOMÍNIO Convenção – é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.

Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas: - discriminação e especificações das áreas comuns e privativas; - definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns; - discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias; - forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo; - atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado; - modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido; - forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos; - forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno.

Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis; - definição das funções do conselho consultivo. Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.





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